L'IBBI spingerà per sezioni NCLT dedicate all'insolvenza immobiliare

La proposta è in una fase iniziale. L'IBBI spingerà probabilmente per le sezioni dedicate quando il Ministero degli Affari Aziendali approverà tribunali aggiuntivi, hanno riferito fonti al New Indian Express. Ogni caso di insolvenza aziendale in India parte dal NCLT, e la capacità del tribunale resta quindi il vincolo di qualsiasi piano immobiliare.

Un tribunale a corto di giudici

Il NCLT ha 16 sezioni con una forza organica autorizzata di 63 membri, compreso il presidente, e 28 tribunali operano in 15 città, secondo gli ultimi dati dell'IBBI. Il governo ha approvato 31 nuovi tribunali; nessuno è ancora operativo. L'IBBI ha chiesto l'approvazione di 50 tribunali aggiuntivi dal 2022 e sostiene che ne servano più di 100 in tutto il paese.

"Una volta che avremo tribunali aggiuntivi, potremo pianificare sezioni dedicate ai casi di insolvenza immobiliare", ha detto una fonte al New Indian Express.

"Data la carenza di membri, la capacità del tribunale è stata sotto pressione, con conseguenti ritardi nelle procedure di insolvenza", ha affermato Prateek Kumar, partner per la risoluzione delle controversie presso Khaitan & Co.

L'immobiliare è la seconda fonte di ammissioni all'insolvenza, con il 22% degli 8.987 CIRP ammessi nell'ambito dell'IBC, dietro la manifattura, secondo il rapporto trimestrale dell'IBBI. Il settore porta anche sforamenti dei costi e completamenti ritardati, oltre al normale stress finanziario. L'IBBI ha proposto sezioni specializzate per immobiliare, MSME e infrastrutture, con membri dotati di competenze specifiche nel settore, più sezioni a procedura rapida per determinate categorie di casi.

Cosa ha proposto la commissione ad aprile

Una commissione presieduta da Jayanti Prasad, membro a tempo pieno dell'IBBI, ha presentato il suo rapporto l'8 aprile 2026. Ha esaminato 55 questioni e prodotto 155 raccomandazioni che coprono cambiamenti strutturali, procedurali e istituzionali.

Il punto centrale è l'ammissione. La CIRP nel settore immobiliare dovrebbe essere ammessa di norma progetto per progetto, con ogni progetto trattato come unità indipendente e i progetti solventi, completati o non collegati dello stesso sviluppatore esclusi, secondo la commissione. Ha suggerito che il MCA alzi la soglia minima di inadempimento per l'immobiliare da 1 crore a 5 crore di rupie, per ridurre le ammissioni premature o tattiche, e ha chiesto che i conti escrow legati al progetto diventino obbligatori.

I piani di risoluzione dovrebbero offrire agli acquirenti di casa la scelta tra prendere possesso e uscire con un rimborso. Per evitare che questo venga aggirato, l'autorità giudicante dovrebbe distinguere gli acquirenti genuini dagli investitori speculativi già in fase di ammissione, secondo la commissione. Ha raccomandato che il professionista della risoluzione nomini un'agenzia tecnica indipendente per verificare l'avanzamento dei lavori torre per torre, stimare il costo di completamento ai prezzi di mercato correnti e riferire sullo stato di tutte le autorizzazioni di legge. Ha inoltre proposto la consolidazione procedurale dell'entità proprietaria dei terreni e dell'entità di sviluppo in un'unica unità economica, al solo fine limitato di un piano di risoluzione.

La dimensione dell'arretrato

Il rapporto dell'IBBI sull'insolvenza immobiliare, pubblicato ad aprile 2026, indicava più di 550 casi di insolvenza immobiliare in corso, che coinvolgono quasi 2,5 lakh di persone.

La ministra delle Finanze Nirmala Sitharaman ha detto al parlamento che dei 565 casi immobiliari ammessi nell'ambito del codice, 111 che coinvolgevano 162.320 acquirenti di casa erano stati risolti e altri 210 erano ancora in corso. Restano quindi circa due casi in corso per ogni caso risolto.

La RERA al tavolo, senza voto

L'IBBI sta valutando separatamente di consentire ai rappresentanti della RERA di partecipare alle riunioni del comitato dei creditori, senza diritto di voto, ha riferito il Financial Express il 26 maggio 2026. Un funzionario ha detto che l'obiettivo è individuare gli ostacoli all'approvazione, i problemi di conformità e le questioni di fattibilità prima che i creditori votino.

La proposta segue la sentenza della Corte Suprema del febbraio 2026 nel caso Supertech, che ha stabilito che le pretese di tutti i creditori, comprese le banche, sarebbero state considerate solo dopo la consegna delle case promesse. Attualmente la RERA interviene tardi, spesso dopo che un piano di risoluzione è stato approvato, lasciando gli offerenti all'oscuro di problemi di conformità pregressi e di violazioni passate dei promotori. Secondo la proposta, il ruolo del regolatore resterebbe consultivo e di osservazione, con il CoC che resta l'organo decisionale.

"L'obiettivo della proposta è dare maggiore certezza ai proponenti di risoluzione e agli acquirenti di casa, ridurre i ritardi evitabili e migliorare le possibilità di effettivo completamento del progetto", ha affermato Manish Gupta, responsabile per gli affari legali societari e la segreteria societaria presso AKM Global.

Cosa succede adesso

La legge di Bilancio 2024 ha annunciato sezioni NCLT aggiuntive e, quasi due anni dopo, non c'è stata alcuna attuazione, ha detto una fonte al New Indian Express. Le raccomandazioni della commissione arrivano al MCA come suggerimenti. L'ordinanza della Corte Suprema del settembre 2025 nel caso Mansi Brar Fernandes ha chiesto all'IBBI, in consultazione con le RERA, di definire linee guida sull'insolvenza immobiliare, compresi i tempi per la risoluzione progetto per progetto e le tutele per gli assegnatari.