IBBI dürfte eigene NCLT-Spruchkörper für Immobilieninsolvenzen fordern

Der Vorschlag steckt in einer frühen Phase. Das IBBI dürfte die eigenen Spruchkörper fordern, sobald das Ministry of Corporate Affairs zusätzliche Kammern genehmigt, berichteten Quellen der New Indian Express. Jedes Unternehmensinsolvenzverfahren in Indien beginnt beim NCLT. Damit begrenzt die Kapazität des Tribunals jeden Plan für den Immobiliensektor.

Ein Tribunal mit zu wenigen Richtern

Das NCLT hat 16 Spruchkörper mit einer genehmigten Stärke von 63 Mitgliedern einschließlich des Präsidenten. In 15 Städten arbeiten 28 Kammern, wie aus den jüngsten IBBI-Daten hervorgeht. Die Regierung hat 31 neue Kammern genehmigt; keine davon ist in Betrieb. Das IBBI beantragt seit 2022 die Genehmigung von 50 weiteren Kammern und erklärt, landesweit seien mehr als 100 nötig.

„Sobald wir zusätzliche Kammern haben, können wir eigene Spruchkörper für Immobilieninsolvenzen planen“, sagte eine Quelle der New Indian Express.

„Angesichts des Mangels an Mitgliedern ist die Kapazität des Tribunals stark belastet, was zu Verzögerungen in den Insolvenzverfahren führt“, sagte Prateek Kumar, Partner für Streitbeilegung bei Khaitan & Co.

Immobilien sind die zweitgrößte Quelle von Insolvenzverfahren: Auf sie entfallen 22% der 8.987 unter dem IBC zugelassenen CIRPs, hinter der verarbeitenden Industrie, wie der Quartalsbericht des IBBI zeigt. Die Branche bringt neben der gewöhnlichen finanziellen Belastung auch Kostenüberschreitungen und verzögerte Fertigstellungen mit. Das IBBI hat spezialisierte Spruchkörper für Immobilien, MSMEs und Infrastruktur vorgeschlagen, besetzt mit Mitgliedern, die einschlägige Fachkenntnis haben, dazu Fast-Track-Spruchkörper für bestimmte Fallgruppen.

Was das Gremium im April vorschlug

Ein Ausschuss unter Vorsitz von Jayanti Prasad, einem hauptamtlichen Mitglied des IBBI, legte seinen Bericht am 8. April 2026 vor. Er prüfte 55 Fragen und erarbeitete 155 Empfehlungen zu strukturellen, verfahrensrechtlichen und institutionellen Änderungen.

Kernpunkt ist die Zulassung. Ein CIRP im Immobilienbereich sollte in der Regel projektweise zugelassen werden, wobei jedes Projekt als eigenständige Einheit gilt und solvente, fertiggestellte oder nicht zugehörige Projekte desselben Bauträgers außen vor bleiben, so das Gremium. Es schlug vor, dass das MCA die Mindestschwelle für den Verzug im Immobilienbereich von Rs 1 crore auf Rs 5 crore anhebt, um voreilige oder taktische Zulassungen zu verringern, und verlangte verpflichtende projektgebundene Treuhandkonten.

Sanierungspläne müssten Wohnungskäufern die Wahl lassen, entweder die Wohnung zu übernehmen oder mit einer Rückzahlung auszusteigen. Damit das nicht missbraucht wird, sollte die entscheidende Behörde im Zulassungsverfahren echte Wohnungskäufer von spekulativen Anlegern trennen, so das Gremium. Es empfahl, dass der Insolvenzverwalter eine unabhängige technische Agentur bestellt, die den Baufortschritt Turm für Turm prüft, die Kosten bis zur Fertigstellung zu aktuellen Marktpreisen schätzt und den Stand aller behördlichen Genehmigungen meldet. Außerdem schlug es vor, die Grundstücksgesellschaft und die Entwicklungsgesellschaft für den begrenzten Zweck eines Sanierungsplans verfahrensrechtlich zu einer einzigen wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen.

Das Ausmaß des Rückstaus

Der im April 2026 veröffentlichte IBBI-Bericht zur Immobilieninsolvenz nennt mehr als 550 laufende Immobilieninsolvenzverfahren, von denen fast 2,5 lakh Personen betroffen sind.

Finanzministerin Nirmala Sitharaman sagte im Parlament, von 565 unter dem Kodex zugelassenen Immobilienfällen seien 111 mit 162.320 Wohnungskäufern gelöst worden, weitere 210 seien noch in Bearbeitung. Damit kommen auf jeden gelösten Fall etwa zwei laufende Verfahren.

RERA am Tisch, ohne Stimme

Das IBBI prüft separat, ob Vertreter der RERA an Sitzungen des Gläubigerausschusses teilnehmen dürfen, ohne Stimmrecht, wie die Financial Express am 26. Mai 2026 berichtete. Ein Beamter sagte, Ziel sei es, Genehmigungshürden, Compliance-Probleme und Machbarkeitsbedenken zu erkennen, bevor die Kreditgeber abstimmen.

Das folgt dem Urteil des Supreme Court vom Februar 2026 im Fall Supertech, nach dem die Ansprüche aller Gläubiger, auch der Banken, erst geprüft werden, nachdem die versprochenen Wohnungen übergeben sind. Derzeit kommt die RERA spät ins Verfahren, oft erst nach Verabschiedung eines Sanierungsplans, sodass Bieter nichts von Altlasten bei der Compliance und früheren Verstößen des Bauträgers wissen. Nach dem Vorschlag bliebe die Rolle der Aufsichtsbehörde beratend und beobachtend, der CoC bliebe das entscheidende Gremium.

„Ziel des Vorschlags ist es, Sanierungsbewerbern und Wohnungskäufern mehr Sicherheit zu geben, vermeidbare Verzögerungen zu verringern und die Chancen auf eine tatsächliche Fertigstellung der Projekte zu verbessern“, sagte Manish Gupta, Leiter Corporate Legal und Secretarial bei AKM Global.

Wie es weitergeht

Das Budget 2024 kündigte zusätzliche NCLT-Spruchkörper an, und fast zwei Jahre später ist davon nichts umgesetzt, sagte eine Quelle der New Indian Express. Die Empfehlungen des Gremiums gehen als Vorschläge an das MCA. Die Anordnung des Supreme Court vom September 2025 im Fall Mansi Brar Fernandes verpflichtete das IBBI, in Absprache mit den RERAs Leitlinien für Immobilieninsolvenzen zu erarbeiten, einschließlich Fristen für die projektweise Sanierung und Schutzvorkehrungen für Wohnungskäufer.