L'IBBI veut des chambres NCLT dédiées à l'insolvabilité immobilière

La proposition n'en est qu'à ses débuts. L'IBBI obtiendra ces chambres dédiées une fois que le ministère des Affaires corporatives aura approuvé des tribunaux supplémentaires, indiquent des sources au New Indian Express. En Inde, toute procédure d'insolvabilité d'entreprise commence devant le NCLT. La capacité du tribunal conditionne donc tout plan pour l'immobilier.

Un tribunal à court de juges

Le NCLT compte 16 chambres pour un effectif autorisé de 63 membres, président compris, et 28 tribunaux fonctionnent dans 15 villes, selon les dernières données de l'IBBI. Le gouvernement a approuvé 31 nouveaux tribunaux ; aucun n'est encore opérationnel. L'IBBI demande depuis 2022 l'approbation de 50 tribunaux supplémentaires et estime qu'il en faudrait plus de 100 dans le pays.

« Une fois que nous aurons des tribunaux supplémentaires, nous pourrons prévoir des chambres dédiées aux affaires d'insolvabilité immobilière », a déclaré une source au New Indian Express.

« Vu la pénurie de membres, la capacité du tribunal est sous tension, ce qui retarde les procédures d'insolvabilité », a déclaré Prateek Kumar, associé en contentieux chez Khaitan & Co.

L'immobilier est la deuxième source d'admissions en insolvabilité, avec 22 % des 8 987 CIRP admis au titre de l'IBC, derrière l'industrie manufacturière, selon le rapport trimestriel de l'IBBI. Le secteur ajoute aux difficultés financières ordinaires des dépassements de coûts et des retards d'achèvement. L'IBBI a proposé des chambres spécialisées pour l'immobilier, les MSME et les infrastructures, dotées de membres ayant l'expertise du domaine, ainsi que des chambres à procédure accélérée pour certaines catégories d'affaires.

Ce que le comité a proposé en avril

Un comité présidé par Jayanti Prasad, membre à plein temps de l'IBBI, a remis son rapport le 8 avril 2026. Il a examiné 55 questions et formulé 155 recommandations portant sur des changements structurels, procéduraux et institutionnels.

La principale concerne l'admission. La CIRP dans l'immobilier devrait en principe être ouverte projet par projet, chaque projet étant traité comme une unité indépendante, et les projets solvables, achevés ou sans lien du même promoteur étant laissés de côté, selon le comité. Il a suggéré que le MCA relève le seuil minimal de défaut dans l'immobilier de 1 crore à 5 crore de roupies pour limiter les admissions prématurées ou tactiques, et veut rendre obligatoires les comptes séquestres liés aux projets.

Les plans de résolution devraient offrir aux acquéreurs le choix entre prendre possession et sortir avec un remboursement. Pour éviter les manipulations, l'autorité adjudicatrice devrait distinguer les acquéreurs authentiques des investisseurs spéculatifs dès l'admission, selon le comité. Il recommande que le professionnel de la résolution désigne une agence technique indépendante pour auditer l'avancement des travaux tour par tour, estimer le coût d'achèvement aux prix actuels du marché et rendre compte de l'état de toutes les autorisations légales. Il propose en outre de regrouper sur le plan procédural l'entité détentrice du foncier et l'entité de développement en une seule unité économique, aux seules fins d'un plan de résolution.

L'ampleur de l'arriéré

Le rapport de l'IBBI sur l'insolvabilité immobilière, publié en avril 2026, recensait plus de 550 affaires en cours, touchant près de 2,5 lakh de personnes.

La ministre des Finances Nirmala Sitharaman a déclaré au parlement que sur 565 affaires immobilières admises au titre du code, 111 concernant 162 320 acquéreurs avaient été résolues et 210 autres étaient encore en cours. Il reste donc environ deux affaires en cours pour une résolue.

La RERA à la table, sans droit de vote

L'IBBI envisage par ailleurs d'autoriser des représentants de la RERA à assister aux réunions du comité des créanciers, sans droit de vote, rapporte le Financial Express le 26 mai 2026. Un responsable indique que l'objectif est d'identifier les obstacles aux autorisations, les problèmes de conformité et les doutes sur la faisabilité avant le vote des prêteurs.

Cette mesure suit l'arrêt de la Cour suprême de février 2026 dans l'affaire Supertech, qui a jugé que les créances de tous les créanciers, banques comprises, ne seraient examinées qu'après la livraison des logements promis. Aujourd'hui, la RERA intervient tard, souvent après l'adoption d'un plan de résolution, si bien que les soumissionnaires ignorent les problèmes de conformité hérités du passé et les manquements antérieurs du promoteur. Selon la proposition, le rôle du régulateur resterait consultatif et d'observation, le CoC restant l'organe décisionnel.

« L'objectif de la proposition est de donner aux candidats à la résolution et aux acquéreurs une plus grande certitude, de réduire les retards évitables et d'améliorer les chances d'achèvement effectif des projets », a déclaré Manish Gupta, responsable du juridique et du secrétariat chez AKM Global.

Ce qui suit

Le budget 2024 a annoncé des chambres NCLT supplémentaires, et près de deux ans plus tard rien n'a été mis en œuvre, a indiqué une source au New Indian Express. Les recommandations du comité sont transmises au MCA à titre de suggestions. L'ordonnance de la Cour suprême de septembre 2025 dans l'affaire Mansi Brar Fernandes a enjoint à l'IBBI, en consultation avec les RERA, d'élaborer des lignes directrices sur l'insolvabilité immobilière, notamment des délais de résolution projet par projet et des garanties pour les acquéreurs.