IBBI prawdopodobnie zabiegać będzie o osobne izby NCLT dla upadłości w nieruchomościach

Propozycja jest na wczesnym etapie. Jak podały źródła New Indian Express, IBBI wystąpi o wydzielone izby, gdy Ministerstwo Spraw Korporacyjnych (MCA) zatwierdzi dodatkowe sądy. Każda sprawa upadłościowa firmy w Indiach zaczyna się w NCLT, więc to przepustowość trybunału ogranicza każdy plan dotyczący nieruchomości.

Trybunał, któremu brakuje sędziów

Według najnowszych danych IBBI trybunał ma 16 izb i zatwierdzony limit 63 członków, licząc z prezesem, a 28 sądów działa w 15 miastach. Rząd zatwierdził 31 nowych sądów, ale żaden jeszcze nie działa. Od 2022 r. IBBI zabiega o zgodę na 50 kolejnych sądów i twierdzi, że w całym kraju potrzeba ich ponad 100.

„Gdy będziemy mieli dodatkowe sądy, będziemy mogli zaplanować wydzielone izby do spraw upadłościowych w nieruchomościach” – powiedziało źródło New Indian Express.

„Z powodu braku członków trybunał pracuje na granicy wydolności. Postępowania upadłościowe się przez to opóźniają”, powiedział Prateek Kumar, partner w dziale rozwiązywania sporów w kancelarii Khaitan & Co.

Z kwartalnego raportu IBBI wynika, że nieruchomości są drugim największym źródłem wniosków upadłościowych: 22% z 8 987 postępowań CIRP wszczętych na podstawie kodeksu IBC, ustępując tylko przetwórstwu. Poza zwykłymi kłopotami finansowymi sektor przynosi też przekroczenia kosztów i opóźnienia w oddawaniu inwestycji. IBBI zaproponowała wyspecjalizowane izby dla nieruchomości, MŚP i infrastruktury, obsadzone członkami znającymi daną dziedzinę, a także tryb przyspieszony dla wybranych kategorii spraw.

Co komisja zaproponowała w kwietniu

Komisja, której przewodniczy Jayanti Prasad, etatowy członek IBBI, złożyła raport 8 kwietnia 2026 r. Przeanalizowała 55 zagadnień i przedstawiła 155 rekomendacji obejmujących zmiany strukturalne, proceduralne i instytucjonalne.

Najważniejsza dotyczy wszczęcia postępowania. Zdaniem komisji CIRP w nieruchomościach należy wszczynać projekt po projekcie, traktując każdy projekt jako odrębną jednostkę, a projekty wypłacalne, ukończone lub niezwiązane z danym projektem, choć należące do tego samego dewelopera, zostawić poza postępowaniem. Komisja zasugerowała, by MCA podniosło minimalny próg niewypłacalności dla nieruchomości z 1 crore rupii do 5 crore rupii, żeby ograniczyć przedwczesne lub taktyczne wnioski. Chciała też, by rachunki escrow powiązane z projektem były obowiązkowe.

Plan naprawczy musiałby dać nabywcom mieszkań wybór: objąć lokal albo wyjść z inwestycji ze zwrotem pieniędzy. Aby nie dało się tego obejść, organ orzekający powinien już na etapie wszczęcia oddzielić prawdziwych nabywców od inwestorów spekulacyjnych, uznała komisja. Zaleciła, by zarządca (resolution professional) powołał niezależną agencję techniczną. Agencja skontrolowałaby postęp prac przy każdym budynku, oszacowała koszt dokończenia inwestycji według obecnych cen rynkowych i wskazała stan wszystkich zgód urzędowych. Komisja zaproponowała też połączenie proceduralne podmiotu posiadającego grunt i podmiotu deweloperskiego w jedną jednostkę gospodarczą, wyłącznie na potrzeby planu naprawczego.

Skala zaległości

Opublikowany w kwietniu 2026 r. raport IBBI o upadłościach w nieruchomościach mówi o ponad 550 toczących się sprawach, które dotykają blisko 2,5 lakh osób.

Minister finansów Nirmala Sitharaman powiedziała parlamentowi, że spośród 565 spraw z sektora nieruchomości wszczętych na podstawie kodeksu 111 zakończono, a obejmowały one 162 320 nabywców mieszkań. Kolejne 210 spraw jest w toku. Na jedną rozstrzygniętą przypadają więc około dwie toczące się.

RERA przy stole, bez głosu

Osobno IBBI rozważa dopuszczenie przedstawicieli RERA do posiedzeń komitetu wierzycieli, bez prawa głosu. Jak podał 26 maja 2026 r. Financial Express, urzędnik wyjaśnił, że chodzi o wychwycenie przeszkód w zgodach, problemów z przestrzeganiem przepisów i wątpliwości co do wykonalności, zanim wierzyciele zagłosują.

To pokłosie wyroku Sądu Najwyższego z lutego 2026 r. w sprawie Supertech. Trybunał orzekł, że roszczenia wszystkich wierzycieli, w tym banków, będą rozpatrywane dopiero po wydaniu obiecanych mieszkań. Dziś RERA wchodzi do sprawy późno, często po przyjęciu planu naprawczego, więc oferenci nie wiedzą o odziedziczonych problemach z przepisami ani o wcześniejszych naruszeniach ze strony dewelopera. Zgodnie z propozycją rola regulatora pozostałaby doradcza i obserwacyjna, a decyzje nadal podejmowałby komitet wierzycieli (CoC).

„Celem propozycji jest danie oferentom i nabywcom mieszkań większej pewności, ograniczenie zbędnych opóźnień i zwiększenie szans na faktyczne dokończenie projektu” – powiedział Manish Gupta, szef działu prawa korporacyjnego i sekretariatu w AKM Global.

Co dalej

Budżet na 2024 r. zapowiadał dodatkowe izby NCLT, a blisko dwa lata później nic nie wdrożono, powiedziało źródło New Indian Express. Rekomendacje komisji trafiają do MCA jako sugestie. Wyrok Sądu Najwyższego z września 2025 r. w sprawie Mansi Brar Fernandes nakazał IBBI opracować, w porozumieniu z regulatorami RERA, wytyczne dla upadłości w nieruchomościach. Mają w nich być terminy rozwiązywania spraw projekt po projekcie i zabezpieczenia dla nabywców.